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全国楼市挑调控:楼市大杀器来袭!房价真的会跌吗?下一篇
如何避免那些麻烦 签购房合同注意事项房价一直在涨,已经涨了十几年了,每年总有人说房价已经这么高了,不可能再涨了,但总是被无情的打脸。那么房价为什么一直在上涨呢?是因为货币超发吗?是因为供不应求吗?还是因为别的原因?推动房价上涨的根本原因在哪?
货币超发
货币多,房价就跟着涨,最简单地说货币供应量涨100倍,房价也应该涨100倍。这纯粹是胡说八道:
其一,货物种类和总量都在增加,分摊到每种货物上的货币就不可能等量增加;
其二,房价这个东西也只有部分城市涨的凶猛。以经济发达的广东为例,只有深圳房价特别高,有人前一段时间核算过(到现在深圳又涨了20%了),深圳一套房等于其它地市多少套,广州2.6套,佛山4.5套,珠海2.5套,中山6.3套,清远10套等等。
如果主要是货币引起的房产通胀,各地房价差别不至于这么大。
在深圳买一套房现在基本上要千万左右,按揭700万,30年,月供要39,000元,去年深圳平均工资7631元,税后,两口子能拿到3.9人的不是很多。在深圳房价4万左右的时候,有人计算整个深圳按揭还款已经超过了工资总额,现在都6万了。这些数据均证明,一些城市的高房价货币超发并非主导因素,买不起也要买就不是需求因素。
供不应求
现在楼市严重的分化,热门城市的库存有的只能卖2个月,冷门城市的库存则需要三五年才能消化。而热门城市房价高真的是因为人多地少供不应求的原因吗?
这个并不是,现在之所以供不应求是因为现在政府每年供应的住宅用地太少了,而且供应住宅用地也不集中,给了人们地不够的错觉。其实只要提高住宅用地比例,集中供应土地这个问题还是很好解决的。
深圳商用地搞得太多,优惠太大,把民用地搞没有了,然后房价就上去了。香港一直是这么玩的,以低税收吸引世界大公司把亚太总部放在这里,然后政府是唯一的土地供应商,通过限制土地的供给量炒高房价,通过地价政府再获取收入。
貌似北上深都是这么玩的,只是深圳更典型。因为决定把公司开在哪里是公司高层说了算,他们都有钱,在房价高的地方,给出地块吸引力就更大,没有人会关心员工是否能够买房。假设房子也回归到单位分配,这个游戏就玩不下去了。这种游戏的后果,我以后再写文分析,下面说一下主题。
现在的房价不能用供需解释,也不能用货币解释,主要因素是心理因素。
格雷厄姆在《证券分析》中写到:“过去若干年,股票的价格完全被心理因素控制……”其实房价也和股票一样,过去的若干年,房价主要由心理因素控制。
政府调控房价主要是通过限价、限供方式。名为调控,实为涨价。每次说的都是“不能让房价过快上涨”。这就像股市一样,只要人们认为将来一定会涨,那么明天就会涨到将来的价位。他们不是无知,而是假装调控。
等房价稍微稳定一段时间,人们在心理上适应了现在的价格,新的一轮刺激准时到来,比如,开放二房,取消限购,按揭利率打折等等。这些东西刺激人们的心理,导致房价十倍速增长。
越折腾越强化人们的涨价预期,由于几个核心城市用低廉的低价不断的把大佬吸引过来,20%的有钱人再加上按揭杠杆,房价产就炒起来了。那些无法吸引到有钱大佬的地方,土地即使白送,他们也觉得赚的不多,所以,就没有办法玩这个游戏。然后,通过大量的土地供应赚钱,走入了房多多,价不涨,无人住的困局。
ZF的作为其实符合市场规律——卖方尽可能的利益最大化,如果垄断就尽量卖高价。尽管ZF不是公司,但他的所作所为理性预测还是会符合买卖双方的博弈规律。
从供需关系和货币水平上,房价本不至于这么高,只是一线城市天然具备了吸引最有钱人来开公司等条件,ZF的行为模式表示他们对房地产降价是零容忍,每次购买者都赚到钱,踏空者都倒霉,心理预期不断被强化。再加上一线城市的居民总是关注一些M2之类似是而非言论推波助澜,房价就涨到了这个水平。
现在我们要判断的是这个游戏能长久的玩下去吗?以什么方式收场?
长久玩下去,房价涨涨涨,房价现在1000万,每月要还3.9万,以此类推,再涨一倍的话就月供就要达到7.8万,总有大部分人都换不起的时候。这时,房价就难以为继了。
还有一种观点认为,中国选择让货币激烈贬值,到日元计价水平之后,这些房子看起来就不怎么贵了。姑且不论这种贬值导致严重的社会和经济问题,即使是忽略这些问题,那么大部分房价比较低的地方咋办?由于巨大的供应量,大部分城市房价无法涨到日元计价的水平,卖不出的大量房产就成了负资产。房地产就成了一个彻底赔钱的买卖,同样也会发生巨大的债务问题。
这样就面临着一线城市泡沫破灭还是三线城市破产的问题。最终可能是一个折中的结果,房地产泡沫部分破裂,货币一定程度的贬值,比如贬值一倍,而不是到日元的水平。在一线城市破产和三线城市破产之间,选择一条中间道路是较为理性的方式。
房价,其它都是诱因,心理是杠杆。
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责任编辑: tangdiwang
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