四限加码 北京新房供应持续低迷

北京新房市场远郊化现象不断加剧。5月首周，六环外新房成交占比达到73%。据了解，三四月这一占比还不足60%，2016年六环外成交占比在40%左右。业内认为，土地供应外延是导致北京新房市场远郊化的主要原因。此外，楼市调控政策落地导致改善及投资需求减少以及价格管控导致的城区项目入市难等也是这一现象加剧的原因。在可以预见的未来，北京新房市场远郊化将成为新常态，六环外将成为新房市场的主战场。

 近期因工作变动正在换房的王先生称：“目前新房市场可供选择的空间非常小，在售项目少，大多数位置还比较远，但价格还算稳定。这种情况下，我只能边看新房项目，同时也留意工作地附近的二手房项目。”

  多因素叠加效应

  “除去调控收紧的直接影响外，北京新房市场供应低迷的原因还有土地成交锐减导致供应不足以及调控收紧后‘限价’管制的影响。”郭毅在接受北京商报记者采访时如是说。

  受“3·17”新政影响，二套房首付比例提升以及二套房认定标准改为“认房又认贷”，结合目前北京新房市场的价格水平，市场中改善型需求所占比重较大，对于需求端的直接遏制导致开发商不得不调整供应节奏。

郭毅认为，连续的市场调控，尤其是针对二套房的认定收紧，以及首付、贷款利率的提高主要是对于改善型需求，以及投资投机类需求，刚需所受影响相对较小。而从北京房价水平来看，刚需所能接受的价格范围基本都已处于六环以外，因此自调控之后六环外成交占比即不断上升。

此外，五环内项目单价都较高，受“限价”因素影响，这些项目短期内难以取得预售许可证，导致最近一段时间内六环外项目成交占比提升。

       定价是关键

  从5月即将入市的项目报价来看，9个项目当中7个尚未发布价格，而发布价格的2个项目绿地海珀云翡、城建万科城调控前均有入市，此次入市的预计价格均与前期基本持平。郭毅认为，价格管制的严厉性由此可见一斑，对于即将入市的项目而言，合理的价格策略成为项目是否能够成功入市，以及占领市场的关键点。

  郭毅进一步分析认为，新政出台之后，从需求源头的遏制将导致未来一段时间成交企稳甚至下行。一方面受到未来市场预期的影响，另一方面为应对预售价格的管制，未来将会出现房企降低价格预期，加快取证入市的现象。

  大兴区某项目营销负责人在接受北京商报记者采访时表示，因较高的拿地成本，项目的预期销售价格较高，但是目前价格监管较为严格，相对价格较高的项目很难取得预售许可证。目前，项目蓄客情况较好，开发商也正在考虑降低价格预期，尽快入市以回笼资金。

据了解，尽管北京新房市场成交的主战场在不断外移，远郊区的配套设施也在不断完善，但是在大多数购房者眼中，六环外的项目区域大多仍较为“荒凉”。包括交通成本、教育、医疗等相关配套资源仍是六环外项目不得不面临的问题。