近期楼市分析：调控政策继续加码

一季度数据显示，一二线热点城市楼市降温现象已经开始出现，市场进入买卖双方的博弈阶段。未来房价将会如何变化?假如房价进入下行周期，持币待购的刚需与改善型的购房者，又应该如何选择抗跌物业?

政策 楼市进入“四限”时代

日前，深圳市规划国土资源委员会发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。至此，北上广深四大一线城市进入对商办物业的全面严控。

“政策目的是打击投机。”中原地产首席分析师分析认为，商住类用房是近年来房企打擦边球，违规比例最高的类别。房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以作为住宅使用的商业性质的楼盘，由于单体套内面积小，这些楼盘打着“不限购”“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为活跃的新兴市场。

与此同时，三亚、海口、武汉、芜湖等地也纷纷再度收紧房地产相关政策。其中，三亚、海口的出台新政，禁止期房转让和限制现房转让;武汉则针对开发商隐性涨价，要求对全装修住房实施分段限价;芜湖也明确规定新购买的商品住房须取得不动产权证满两年方可转让。

据不完全统计，从2016年的“930”新政开始，全国已经有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。相比往年的调控，本轮调控不同之处在于出现了很多新的调控措施，如商办限购、摇号拿地、摇号买房等。

其中，既有四大一线城市针对商办物业的政策，也有包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。而在本轮调控最为严厉的北京，甚至还出现了持有型70年出租房用地这样的全新政策。

“热点省市调控不断加码升级，楼市调控的‘打补丁’模式仍在继续，主要为了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心杨科伟说，出现上述现象的原因，便是现阶段在需求外溢、投机心理难平的表现。

分析师则指出，从抑制投机投资角度看，未来将会有更多的城市加入到信贷和购买资格收紧的行列中。随着本轮楼市调控的全面升级，预计后续二线城市将基本全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限”时代。

市场 个别城市现中介关店潮

中国指数研究院发布的《2017年一季度中国房地产市场研究报告》显示，2017年一季度，全国成交面积同比小幅下行，但绝对规模仍处历史同期较高水平，不同城市之间的楼市表现分化显著。

其中，率先展开调控、政策力度空前的北京，近期新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，同比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。

此外，北京银监局发布的监测数据显示，4月第二周至第四周，北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔，周环比连续下降。“317”新政实施后完成网签的房贷为11.85亿元，其中有9.76亿元为首套房首次贷款，占比达到82.4%，政策落地效果明显。

值得注意的是，被视为二手房市场晴雨表的中介门店，也发生了明显的变化。

5月9日，北京某中介门店已累计关闭近87家门店。而数据显示，“317”调控政策出台的7周时间里，该中介成交量出现七连降，4月第4周的成交量仅为调控前高峰水平的11%，整个4月成交3145套，环比下降77%。

尽管广州尚未出现类似“关店潮”，但有广州购房者称，5月1日开始发现 “中介疯了一样打电话”，一天能接到近20个左右中介推介房产的来电。

与北京类似，房产中介行为背后，是广州4月的楼市成交明显降温。数据显示，3月下半旬广州四次升级调控政策后，4月全市新建商品住宅网签成交7984套，环比减少49.46%;成交金额144.51亿元，环比减少49.62%。无论是从成交套数还是销售金额，均已接近传统淡季的1、2月份的水平。

“当前大部分城市有微跌案例，但无暴跌事实。”分析师认为，就北京市场来看，已经从过去的明显上涨，到4月出现停止上涨，政策效果显现。按照目前的调控趋势，后续房价预期将会从量变逐渐传递到质变：二季度末开始到三季度，市场很可能出现比较明显的价格调整。

有业内人士指出，判断房价是否“真跌”，有一些现象值得关注：如中介关店潮、首套房按揭贷款出现基准利率、房贷放款周期超过两个月、售楼处被砸、收房纠纷频繁出现等。“从当前市场表现来看，其中一些现象已经开始出现。”

在不断加码的政策调控下，楼市成交量降温明显，但土地市场依然火热。据报道，截至4月25日，全国300个城市今年卖地收入达8589.66亿元，同比上涨51%，平均溢价率51%。值得注意的是，部分城市激增的土地收入并非主要出于推地数增加，而是由于地价上涨。

不少网民担忧，土地市场的火爆将会传导到终端，导致后续房价上涨压力加大。网民建议，要建立长效调控机制，维持土地市场与房价稳定，促进房产市场健康发展，严防高地价灼伤楼市调控预期。