房地产契税营业税调整 2016年2月22日起执行

根据国务院有关部署,财政部19日发布通知,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。通知自2016年2月22日起执行。

关于契税政策,通知称,对个人购买家庭唯一住房、面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

关于营业税政策,通知称,个人购买不足2年的住房对外销售时,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售时,免征营业税。

通知指出,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策,以及第二条营业税优惠政策。上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》执行。上述城市以外的其他地区适用通知全部规定。

财政部调低房地产交易环节契税、营业税，可谓楼市又一重大利好政策。现在各方观点已出，任志强却仍未发声。先一起来看看各方评价吧。

民生证券研究院宏观研究负责人 朱振鑫

结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。下一步还有继续推出房地产去库存政策，个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，降息可能性不大。

至于这一政策对房价的影响，朱振鑫认为主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但在政策放松预期、信贷放量的带动下，一线城市房价可能继续强势，尤其是在上一轮上涨中相对滞后的城市，例如北京。

英大证券首席经济学家 李大霄

减少交易成本是非常正确的方向，利于房地产去库存，利于稳定房地产市场，对于稳定经济及股市也有非常重要的意义。

中原地产首席分析师 张大伟

首先：从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部安装3%收取。

第二：营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

第三：政策继续绕开了一线城市，整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

第四：这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

第五：中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

广发证券地产研究团队

此次契税和营业税的优惠有利于促进需求加快入市，考虑到重点城市房屋总价相对较高，税收减免相对家庭收入更为明显，预计房屋总价较高的重点城市更加受益(二线城市改善性需求更为敏感)。

同时政策继续强调分类调控的思想，一线城市不实施非首套住房契税优惠政策以及营业税优惠政策，主要是考虑到目前一线城市住宅去化周期已经降至8个月左右，房价上涨压力较大。

广发证券地产研究团队预测，首付比例下调配合税收优惠，将会促进改善性需求加快入市，重点二线城市更加受益，但考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点，政策的边际效应或许没有预期中的那么大。

前中国房地产协会副会长 朱中一

这一差别化政策跟二三线城市的去库存需求有关，而一线城市的供求关系则仍然紧张，市场去化压力相对较小。

易居智库研究总监 严跃进

新政出发点有三：第一，继续保护刚需购房者的利益，对于90平米的首套住房，契税政策一而再地进行调整，现在继续强调1%的税率，说明依然会给予最大的税收优惠，反映了在普通住房层面的充分政策支持。第二，鼓励购房者积极购置大户型住房，这对于三四线城市来说可能有更大的意义。因此类城市的大户型住房均价大概在8000元/平米左右，部分购房者有能力购置此类大户型。通过减少契税，能够降低相应的购房成本。第三，鼓励购房者积极换房。这从二套住房无论面积大小均能享受税收优惠的政策能看出来。此次政策，惠及面较大，是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。

伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

新政非常积极正向，在降低购房成本、增加购房需求的同时，有助降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。但他同时也提出个人建议，“一线城市虽不存在去新房库存问题，但也应促进二手房流转，也应减税。第二，除了契税、营业税之外，个税未来也还有减税空间。第三，原则上应该增加持有环节税收，特别是空置房产，尽可能减少交易环节税收，促进房产流通。”

融360分析师 吕舒扬

这轮优惠，虽然能刺激楼市交易，但却没带刚需族玩。税收优惠的下调幅度不小，不同群体都能享受到，但在买房问题中，税费对购房人的影响非常小，上百万都拿出来了，谁还在意几万块的税费优惠呢，指望靠税费优惠去库存，有待检验。