杨红旭：未来一年经济仍有能力“绑架”高房价！

杨红旭

经济与楼市的关系，冯仑曾以“夜壶”来形容，非常鲜活与精彩。在经济增幅下滑，实体经济低迷之时，确实如此。

我们不妨回顾一下过去十年。比如，08年下半年，受国际金融危机冲击，中国经济增幅跳水，09年一季度只有6.1%!此时，为了救经济，必须让房地产业发挥支柱作用，于是各项救楼市措施鱼贯而出，比如房贷利率可打七折。于是经济和楼市实现V形反转。

再如2014年以来，经济增幅步步下滑，2015年跌破7%，于是房地产政策从2014年3月两会开始，经历了五次宽松，刺激政策不断，最终使一线和部分二线城市房价大涨!

如果再向前追溯，则1997年亚洲金融危机爆发后，中国经济同样低迷，98年99年保八没保住。与08年的温大总管一样，当时的朱大总管同样的着急上火，盘算着用什么行业来保增长，结果后来锁定房地产业，将住宅产业作为新的经济增长点。果然，后来经济反弹，并催生了中国经济与中国楼市的黄金十年。

接下来，我们再看另外两组数据：拿国房景气指数与GDP增速相比较。全国房地产开发景气指数(简称：国房景气指数)以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

从近年国房景气指数季度走势看，一季度末指数为94.2，保持震荡上行态势，但仍然低于95的适度水平;相比上季度末，指数上升了0.84个百分点，上升幅度较大。

对比过去十年全国GDP增幅与国房景气指数季度走势，可知两条曲线历史走势虽然基本趋同，说明房地产业与经济具有明显的正相关关系。

08年经济与国房景气指数皆出现深V，而且房地产比经济还要差，所以必须救楼市。值得关注的是，2011年经济与国房景气指标双双下滑，但后者下滑的幅度更大，而且持续在100点以下的不景气区间。 2015年三季度开始，房地产市场销售开始回暖，带动国房景气指数缓步回升，GDP增幅和国房景气指数曲线开口开始收窄，当前国房景气指数持续改善中，但仍然比经济低迷。

其实，自2011年开始，中国经济与楼市双双告别黄金十年，出现了长周期性质的下滑。政府也想把救楼市，但是俗话说：救急不救穷。政府并无神力阻止趋势性下行。要救，也只能使一二线城市房价大涨。三四线城市只能慢慢熬了，去库存是长征，2016是长征第一年!

上述讲了经济与楼市的第一组关系：夜壶。其结果是，当经济低迷之后，反而楼市会出现反弹、上涨的机会，因为政策会刺激市。这也导致无数的经济学家、学者、财评人屡屡预测失误：经济这么差，为嘛房价还会涨?

只能说，这些理论派的学者们，不懂中国独有的“房地产政治经济学”。记住了，以后不能再犯这种“高级错误”了。

其实，经济与楼市还有第二组关系：同船。经济差，利空楼市总需求。经济持续差，总有一天会传递到楼市中。楼市与经济，踏着同一条船，只是这条船比较大，船头转向，传到船尾有较长时滞。

这组关系具有中期性质。而上述的“夜壶”关系，具有短期性质。中期是由多个短期组成，于是关系变得复杂起来。

当前中国楼市回暖，不代表未来几年一直保持较高温度。在经济增速持续下滑，企业效益趋糟的情况下，楼市需求总归会出现萎缩。也只有到了那一天，上述经济学家们才会“得意起来”。

至少未来一年，从这一短期视角来看，经济仍有能力“绑架”高房价!

相关推荐：牛刀、叶檀、李大霄