杨红旭：哪些城市属于：“僵尸”或“装死”

7月17日，国家发改委新闻发言人赵辰昕在国家发改委定时主题发布会上透露，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

7月18日，住建部约保利、融创、恒大等几大开发商开会，摸底房地产市场及房企状况。很多人猜测似乎政策面有变。

凑巧的是，7月18日也是国家统计局公布70个大中城市的房价数据。我发现，当前各地楼市存在四种状态：1、少数城市房过热，2、部分城市正在经历房地产板块轮动式上涨，3、部分城市不温不火，4、少数城市僵冻。

关于第1类和第2类城市，杨红旭都曾多次分析过，第3类为数众多，本文重点分析一下第4类，僵冻型城市。限于数据，只分析70城中的城市。

国家统计局数据表明，6月与5月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。而5月与4月相比，下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。

这也就意味着，6月下跌的城市增加了6个。在全国楼市升温的过程中，有些城市仍躺在地板上，近似僵尸般，或者在装死。

二手房价格下跌的城市数量多于新房。6月与5月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，上涨的城市有48个，持平的城市有8个。

我们来看看，哪些城市属于：“僵尸”或“装死”。

下图是6月70中新建商品住宅价格下跌的城市

另外，二手房价格下跌的城市还有：西宁、昆明、哈尔滨、平顶山、韶关、丹东、呼和浩特、大理。

综合新房和二手房下跌城市，可以总结出四个特征：

一是：东北、西北、华北北部(内蒙)整体沦陷!

二是：西南偏弱，其中云南最差(昆明和大理下跌)。

三是：南端滨海冰冷，三亚、北海。

四是：个别三线城市弱，泉州、韶关、平顶山、襄阳、大理，分布无规律。

去年5月以来，70城房价总体止跌反转，同时也表现为上涨城市数量持续增多。但今年4月，新房上涨城市数量达到65个之后，连续两个月减少。与2013年房价高涨 期相比，上涨城市超过65个之后，出现持续多月的高位盘整，那时属正常现象。

而当前，尤其是6月上涨城市减5个，幅度偏大，照此态势，65个上涨城市可能成为本轮最多数量，形态不太正常。如果真的这样，则这轮房价上行，总体形势要弱于2013年，尤其是三北地区的省会城市，和中西部三四线城市偏弱!

大家注意：三北地区的整体沦陷，特点与2011年开始浙江的沦陷相似，估计这一轮全国楼市上行期，很难将这些城市真正拖出泥淖，这些地区的去库存时间将拖得很久!

所有的省会城市，基本上属于”装死“，只是暂时很衰，未来一年可能会出现小幅复苏。而上述地区的部分三四线城市，则属于僵尸，比如鄂尔多斯。

大约四年前，我曾专门写文章分析过温州和鄂尔多斯楼市崩盘后的复苏进程，当前预测温州将明显早于鄂尔多斯复苏。

如今，去年以来温州楼市就已开始抬头，而鄂尔多斯楼市则近似成为僵尸，康巴什新区的很多楼盘烂尾了，巨量库存不知猴年马月才能去化掉。

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