中国楼市迎来调控潮 热钱转战A股

近期，疯狂的中国楼市迎来了调控潮，一二线热点城市纷纷出台一系列调控措施，楼市在未来一段时间呈现成交萎缩、价格滞涨是可预期的大概率事件。对热钱来说，一个流动性受限、价格经过前期大涨之后进入瓶颈期的市场，投机价值大大降低，未来势必会寻找新的出路。楼市热钱流向何处?很多人会认为股市是吸纳热钱的重要池子，楼市调控措施升级将有利A股表现。但楼市和股市并不是“非此即彼”、完全替代的两个投资市场，热钱从楼市转战股市面临众多不确定性。

热钱转战股市面临众多不确定性

随着调控措施的升级，热钱进入楼市的机会成本被政策因素人为抬高，但这并不意味着资金就必然会转战股市。楼市上存在相当一部分刚需，这些刚需尽管被调控措施暂时挡在了购买队伍之外，但潜在需求没有改变，也很难有“弃房炒股”的行为，即便有短期到股市捞一把的想法，也必然是在A股牛市确立，已经有一段涨幅之后才会大规模入市，目前来看时机并不成熟。

而对于炒房者来说，过去20年中国楼市的记忆是大涨小回，牛长熊短，每一次回调都是买入的机会。况且不少二手房还能通过出租回收一部分成本，或者抵消一部分月供，某种程度上降低了投资成本。相比之下，A股过去20年则是大起大落、牛短熊长，虽然流动性比楼市强，投资门坎也更低，但绝大部分散户在牛市高峰冲进去，往往需要历经数年的煎熬，更何况众多上市公司形同“铁公鸡”，依靠分红回收投资成本的比例极低。楼市和股市两种截然不同的“投资回忆”，决定了习惯炒楼的资金很难大规模转战股市。

其次，除了楼市和股市之外，资金也有其他投资市场可以选择。从央行发布的今年第一季度城镇储户问卷调查报告来看，居民偏爱的前三位投资方式依次为：“银行、证券、保险公司理财产品”，“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为49.2%、20.5%和19.3%。显而易见，直接投资股市并不是目前大陆居民最愿意选择的投资方式。当然，排名前两位的投资大类，理财产品和信托产品都会有部分资金流入股市，但前提是投资者对市场要有信心。这部分信心，对机构投资者来说是要有完善的制度建设，为长期投资保驾护航;对散户来说则是“不见兔子不撒鹰”，看不到市场能够带来大规模的“赚钱效应”，很难会大规模主动进场买入并长期持有。

而楼市一旦进入冷冻状态，势必会影响到股市中地产公司的表现，甚至连带影响房地产产业链相关的多个行业，包括建材、装饰、家电等等，形成直接的冲击。近期A股市场重要的地产股，曾经被保险公司多次举牌的金地集团，就出现破位下行的走势，日K线出现连续9个交易日下跌的“九阴白骨爪”，正反映了股市对楼市调控升级的忧虑.

而一旦楼市调控造成房价有所下跌，还会打击到居民的纸上财富，造成投资欲望的下跌。尤其值得关注的是，近期中国人民银行行长周小川在博鳌论坛上提及，全球货币宽松周期已近尾声，进一步呼应去年底中央经济工作会议定调的“稳健中性”的货币政策。这对股市、楼市的资金面同样造成不利的预期，尤其是A股市场具有浓厚的“资金市”色彩，其受到的影响或许比楼市还更大。

从过往的经验来看，楼市挤出的资金要进入股市，只能在货币宽松的条件下出现。比如2008年9月和2014年5月，楼市短暂降温，但由于货币宽松明确，A股都出现了见底之后大幅反弹的走势。而在2011年9月前后楼市的休整中，股市则维持了震荡下行的走势，并没有所谓楼市资金大幅转战股市的迹象。原因很简单，在货币紧缩周期，以国债逆回购为代表的无风险收益率大幅上升，股市的相对投资价值降低，从楼市撤出的热钱很大部分会被吸引到无风险的固收市场，在享受较高收益的同时等待下一波楼市松动的投资机会。

关注两个重要风向标

在观察楼市热钱是否会对股市形成利好效应时，有两个重要风向标可以关注：一是利率，二是汇率。利率不是指商业银行的定期存款或贷款的利率，而是指市场化的利率，最主要是沪深交易所的一天期国债逆回购利率以及上海银行间同业拆借利率。国债逆回购是机构以国债作为抵押品向投资者借入资金的一种方式，普通个人投资者均可参加，目前每天的成交金额接近一万亿人民币，具有高度的市场化机制，可以灵敏地反应市场资金的松紧程度。而上海银行间同业拆借利率则是银行之间互相拆借资金的利率，反映的是机构间借贷的情况，市场化程度也比较高。如果这两个指标持续走高或维持在高档，也就意味着市场的无风险利率上升，楼市撤出的资金滞留在固定收益市场的可能性较大。

事实上，对于原来楼市的投资者来说，离开楼市之后资金还有很多选择，比如高折价的定增基金、价值低估的可转换债券和可交换债券等。特别是可转债和可交债，此类债券具备下跌有底线，上涨无极限的特质，在100元面值下方买入持有到期，最差的结果也就是拿到比较低的利息而已，而一旦转股价下调或股市走牛，又能快速分享到股市的收益，可谓进可攻退可守，值得高度关注。