2018房地产销售面积下滑，尴尬的房企规模之争

统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市虽然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现趋稳态势，楼市单月成交连续2个月同比下调，全国累计销售面积上涨2.2%，为最近半年的最低点。

市场的转向对房地产企业战略调整提出了新的要求。因此，有的企业力求稳健，放缓扩展节奏，有的企业则一鼓作气，抢占市场。现阶段，企业对于规模发展的不同诉求，在一定程度上为将来的房地产格局打下基础。

为一窥当下房企的成长力与潜在发展方向，和讯房产独家发布《2018年1-10月房企销售同比增速TOP50》，该榜单以克而瑞发布的2017年及2018年1-10月中国房地产企业销售业绩TOP100为基础数据，通过计算得出同比变化数值，并以该项指标排名得出。

根据榜单，在排名前50的房企中，销售额在1000亿以下的房企有35家，成为不可撼动的中坚力量，其中，在同比翻番的7家房企中，就有包括东原地产、建发房产、新力地产、宝龙地产在内的4家房企销售额低于1000亿;销售额在1000-3000亿的中型房企上榜13家，而3000亿以上量级的企业仅有融创和保利。

实际上，尽管在这份榜单中中小型房企表现得尤为抢眼，但其背后难掩对规模的普遍性焦虑和高压融资环境下的生存困境。

中小房企的“春天”

房地产行业信奉“规模为王”，市场上行的背景下，狂飙突进似的跑马圈地是企业做大规模的不二法门，但受制于资金、土地、人才等限制，中小型房企往往很难在这条赛道上跑赢资源更为优质的大房企。不过，榜单显示，在头部房企纷纷降速“明哲保身”的情况下，中小型房企终于等来了难得的机会，在市场初冬，集中度的火热发展开始降温了。

在这份TOP50榜单中，1-10月累计销售额在1000亿以下的房企有35家;1000-3000亿的中型房企上榜13家，仅有的两家销售额破3000亿的融创和保利也排名较为落后，分别为第34、46位。

从1-10月累计同比增速来看，一些推货规模较大，或基数偏低的房企，实现了更高的增长率。东原地产、建发房产、中国金茂、新力地产、金科集团、宝龙地产、新城控股7家企业实现翻番，其中，截至今年10月份销售额最高的是新城控股，达1817亿;其他两家销售额破亿的企业为今年喊出进军千亿阵营口(楼盘)号的中国金茂和金科集团。

另一个有趣的现象是，曾经很长一段时间内稳居各项排行榜前列的三大巨头碧桂园、恒大、万科并未出现在这份榜单中。实际上，和讯房产也对其1-10月累计同比增速进行了计算，分别为26.31%、19.07%、11.07%，与榜单中排名第50位景瑞地产的34.49%的增速相差较远。

头部房企未上榜与企业对于规模的诉求发生变化有关。正如碧桂园、万科等龙头房企已经明确表示销售降速，加之去年同期的销售基数庞大，导致销售增速放缓。

这份几乎被中小型房企垄断的榜单其背后的逻辑其实不难理解，在经历了一轮又一轮洗牌后，中小房企的竞争优势逐渐减弱，房企间“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，格局分化加剧。对于中小房企而言，要么扩大规模，要么可能面临被吞并。

资本寒冬的倒逼

楼市变天，现金流是保持企业活力的命脉。房企现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。但在规模就是话语权的当下，一个不可回避的事实是，中小房企的融资难度越来越大。

新城控股副总裁欧阳捷曾表示，中小房企已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。

资本市场为欧阳捷的判断提供了佐证。以银行融资为例，目前国内主流银行均只对TOP50甚至30的上市房企开放融资，如果未来没有在这个名单内，便无法拿到更加便宜的资金。

融资困境下，中小房企的窒息感或许可以在老牌房企新昌集团身上略窥一二。11月10日，新昌集团发布公告，打包出售旗下9间公司，其中包括之前极为重视的项目，在此之前，新昌集团曾试图引入保利置业和佳兆业,来盘活公司项目运转。

正是由于规模过小，业务亏损，资金告急造成的经营危机，如今，新昌集团可能面临大股东易主的窘境。

在此背景下，中原地产首席分析师给出了中小房企面临“生死关”的判断，他认为，2018年，中小房企将全面面临资金压力，预计还将会出现多宗股权融资，中小企业被兼并的案例。无独有偶，根据欧阳捷分析，未来，将有90%的中小房企退出地产项目。

正如前文所言，房企现金流的另一大来源是销售回款，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。因此，市场上关于销售提速，加快资金回笼的口号不绝于耳，越来越多的企业将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善。也正是由于高压之下，房企对于销售规模不遗余力的追求，才为我们贡献出如今这份中小型房企抢占C位的销售增速榜单。

显然，饥寒交迫之下，唯有快马加鞭扩规模才能成为中小房企争抢资本市场入场券的最强竞争力，而能否拿到这张门票，拿到后怎么办，也将是摆在这些房企面前的问题所在。