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叶檀郑州谈楼市:五年内房价跌不下来下一篇
谭浩俊:保障房建设反映了政府责任心的强弱研究房地产市场,最难的问题是市场需求。过去两年,易居研究院有一个专题研究:“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”,针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。
结合最新报告数据,杨红旭做一个系统性的分析与解读,分为几个系列吧,每次简短的讲一点,讲多了大家也没耐心读。对不?今天讲第五段,聊聊经济面。
从全国整体分析,经济与楼市有两重关系,一重关系:经济与楼市正相关,比如经济弱则利空楼市;另一重关系:负相关,比如经济弱所以要刺激楼市。
很多人,都被这两重相反的关系给搞晕了!而老杨很清楚二者的细微差别。这两关系,作用时间有差异。前者作用于中长期,而后者作用于短期。
而一旦涉及到具体城市的分析,则主要是第一重关系起作用。经济增长反映总体国民收入情况,是影响一个地区住宅需求的重要因素。如果一个地区经济明显弱于历史水平,或同类地区,则必定压制本地楼市。
接下来,横向比较一下35城经济面。
2015年,35城GDP位居前五位的城市依次是上海(24965亿元)、北京(22969亿元)、广州(18100亿元)、深圳(17503亿元)和天津(16538亿元),紧随其后的是重庆,GDP为15720亿元。一线城市和直辖市的城市地位在GDP排名中得到了充分体现。
2015年35城GDP排名
看楼市表现,广州已被业界排除在一线城市之外了,但看经济总量,广州排全国第三,仍压深圳一小头。因此,一线四市,不是瞎扯的。如果看经济总量,未来几年,天津也有实力被归为一线阵营。
排名后五位依次是西宁、海口、银川、兰州和乌鲁木齐,GDP分别为1132、1161、1481、2096和2680亿元。主要是西北城市,城市规模较小,经济落后。
2015年,35城GDP实际增长率均值为8.4%。排名前三的城市依次是贵阳(12.5%)、重庆(11%)和西宁(10.9%)。西部的后发优势,正在体现。尤其是产业加速向西部转移,部分人口回流,都助推了经济增长。
更值得关注的是,东部城市中GDP增幅排名靠前的,比如合肥、杭州就很强劲,说明这两个城市的楼市中长期继续看好!而去年以来房价涨幅较大的厦门,经济增速却不强。
东北的三个城市沈阳(3.5%)、大连(4.2%)和长春(4.9%)位列排名后三位,哈尔滨(7.1%)增长率排名也较靠后。东北整体衰落了,经济低迷,企业效益大降,甚至近期地方国企东北特钢债务违约,闹得无法收场。在这一背景下,东北楼市也沦陷了,成为近两年全国最弱的板块。
2015年35城GDP增长率排名
关于北京、上海,经济增速也比较靠后,但其性质与东北不同,京沪二市经济转型和产业结构调整早于全国其他城市,当前经济结构得到优化,虽然增速下滑,但增长质量明显高于其他城市。因此,其经济偏低增速,并不对楼市构成实质影响。
不过,同样是一线城市,深圳增速明显强于京沪,这也在一定程度上解释了深圳房价本轮上涨强于京沪。如果未来多年,深圳增速继续高于京沪,则其楼市仍可能略强于京沪。
责任编辑: limin
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