叶檀郑州谈楼市：五年内房价跌不下来

最近这段日子，生活在郑州的小伙伴们心里不平静。万科来了、K2来了，本来就已经很高的房价噌噌噌往上涨，放眼全国也是如此。一方面是“楼市泡沫即将崩溃”的论调，另一方面，全国的房价却在唱衰声中不断高歌猛进，创下一个又一个新高。

面对高企的房价，是应该果断出手还是持币等降，房价又会在什么时候迎来拐点?

8月13日下午，由大象融媒携手浩创优谷联合主办的大象融媒七里河畔叶檀名家公开课在郑州如期举行，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士结合当下财经热点话题，就“L"型下的中国楼市和股市”进行了长达两个的主题分享，这也是叶檀老师康复出院后首次公益演讲。

谈楼市：黄金时期已经过去

在现场，叶檀首先提了一个问题：“认为房地产会崩溃，现在不能买房的朋友举手”，现场数百位观众只有不到五位举手。

“在2008年之后，中国楼市的黄金时间已经过去，现在尽管房价还在大涨特涨，但我要非常明确的跟大家说，房地产的黄金时期已经过去了”，叶檀说，这从房地产商的行为就能看出来。

“现在开发商在做什么事情呢，第一件事，抢，在北京在上海在苏州狂抢，但从数据上来看，房地产开工面积却在不断下降。第二件事，不务正业。做文化的做文化去了，做体育的做体育去了，做金融的做金融去了，第三件事，所有大型房企都在，国际化。”

当开发商都不愿意在国内开发房地产了，还能说是黄金时代吗?

事实上，这一系列表现是有原因的。叶檀说，金融危机以后，进出口贸易双双下降，进口下降的速度更快，衰退型贸易顺差反映了国内外贸易需求低迷的状况。这对于出口导向型的中国经济十分不利的。与此同时，民间投资在持续下降，以前一年百分之二十增长，现在的回报呢，零，“这说明什么?没人愿意投资了。经济不景气，没钱赚、负回报，谁还投资。因此，尽管房地产上升，但现在的上升不是正常的上升。”

房地产长期健康成长要看经济和国民收入，实体经济状况不好，房地产不可能健康。

五年之内房价跌不下来

虽然房地产不景气，但叶檀判断五年内房价跌不下来，原因何在?一个重要原因就是“央妈”一直在给楼市托底。

“对比美国和日本房价曲线分析：真正经济好的时候，房价上升曲线平缓，而央妈放水的时候，房价飞速上涨。这些年，中国央行发放货币量一直在增长，1998年到2014年，25年间，增发货币近100倍!这是上涨的真正原因，我判断房地产在短期内不可能下跌。”

再一个原因是，受营改增影响，地方政府没有也没法真正去打压房价。

“为什么我们的房价这么高，因为营改增之后中央财政控制权加强了，地方财政收入下降，还要发展经济搞建设，怎么办?卖地，搞。所以你要地方政府严格限制房地产，这很不现实。

“现在有一种很奇怪的现象，一些人嘴上说不看好未来经济，但却拿了一半的钱买房子。按道理你应该把一半的钱换成外币才对。买房子说明你看好中国经济长期发展，你愿意与这个城市共存亡。所以中国人爱买房子，相比较于股市等等，老百姓更愿意相信房子，一砖一瓦立在那里，他看着安心。”

“只要经济继续下行，房价就必须要维持在略有上升的水平。至于什么时候房地产泡沫崩溃，我觉得两种情况：好的情况是经济好转了，政府出手打压房地产;另一种是经济并没有好转，泡沫自然崩溃，这会很惨。”

“目前很多人都期待房价跌下来再买，但现在不太现实。我的判断是：五年之内，央行不会加息，泡沫不会崩溃。具体到郑州来说，如果未来经济继续好转的话，房地产在五年之内会继续上升，所以年轻人要买房趁现在。”

高铁时代 郑州是最“壕”城市

身为知名财经评论家的叶檀，把河南看作是经济的风向标，她说：

我之前写过河南的很多文章，当时我给河南有个定义——暴发户城市，为什么这么说呢?我从鬼城看着它变活城，看着它热火朝天，当时《华尔街日报》在内的所有的媒体在说中国房地产泡沫的时候，一定要举一个鬼城的例子，就是郑东新区。当时郑东新区是跟鄂尔多斯并列的，是著名的鬼城。现在呢，我有一个做房地产的朋友，因为当时没有在郑东新区多买几套房子，现在痛心疾首，后悔的不要不要的。

进入高铁时代，国内最爆发、最“壕”的城市就是郑州。如果我在河南投资，就只投郑州，再远一点最多投到开封，因为郑汴一体化还在发展。

那么，投资房地产究竟要投哪里?一是看这个城市人口是不是在不断流入，二是看政府规划，三是看这个地方到底能投多少钱。如果把北京看作天子脚下，那么河南的小朝廷就是郑州。

我对中国未来城市群的判断是：最先转型的还是东部，东部市场化基础最好，比如北京以及周边的卫星城，这些是我们第一类要考虑配置的地方。

第二类城市是东部沿海地区后发的二线城市。

第三类城市是高铁时代的爆发城市，这些城市有足够空间，而且省内没有可以和其直接对抗的城市。中部城市我最看好的是两个，一是郑州，二是武汉。

与此同时，叶檀也建议，对于财务性投资者来说，面对郑州目前疯狂上涨的房价和疯狂的购房热潮，不要头脑一热，全部身家投资房地产。“房地产不要超过个人投资的三分之一，因为房地产是一个套现困难的品种，不像股市那样”。

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